Sie haben sich dazu entschieden, eine Immobilie als Ferienunterkunft zu vermieten? Super! Bevor Sie loslegen, gibt es natürlich einige grundlegende Fragen zu klären und rechtliche Aspekte zu beachten. Allein die Unterscheidung zwischen der privaten und der gewerblichen Vermietung einer Ferienunterkunft kann auf den ersten Blick knifflig erscheinen. In diesem Artikel verschaffen wir Ihnen einen Überblick über dieses elementare Thema.
Die genauen Unterschiede zwischen privater und gewerblicher Ferienhausvermietung können je nach Land und Region variieren. Daher empfehlen wir, sich bei den zuständigen Behörden umfassend über lokale Gesetze und Vorschriften zu informieren.
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Gewerblich: Ja oder nein?
Ob Sie ein Gewerbe für die Vermietung Ihrer Unterkunft anmelden müssen, hängt von verschiedenen Kriterien der Art und des Umfangs der Vermietung ab. Für Detailfragen wenden Sie sich bitte an Ihre zuständige Behörde. Wenn Sie eine oder mehrere der untenstehenden Fragen mit „ja“ beantworten, trifft in Ihrem Fall sehr wahrscheinlich eine gewerbliche Vermietung zu:
1. Liegt eine Gewinnerzielungsabsicht vor?
Entscheidend bei der Differenzierung zwischen privater und gewerblicher Vermietung ist, ob finanzielle Gewinne erzielt werden bzw. die Eigentümer der entsprechenden Immobilie dies beabsichtigen.
Wird ein Objekt regelmäßig und professionell vermietet, handelt es sich meist um eine gewerbliche Vermietung. Die Vermieter haben sich in diesem Fall zum Ziel gesetzt, finanzielle Gewinne zu erwirtschaften.
2. Geht die Nutzung über die „Verwaltung eigenen Vermögens“ hinaus?
Wenn Privatpersonen ihre eigene Immobilie gelegentlich als Ferienunterkunft vermieten, gehen die Finanzbehörden grundsätzlich nicht von einer gewerblichen Tätigkeit mit Gewinnabsicht aus. Dass das Haus oder die Wohnung vermietet wird, fällt dann unter die „bloße Verwaltung eigenen Vermögens“ (§ 15 EstG). Viele private Vermieter nutzen ihre Immobilie zeitweise auch selbst und haben sie als Zweitwohnsitz eingetragen. Häufig vermieten sie ihre Ferienunterkunft lediglich an Bekannte, was aber kein zwingendes Kriterium für private Vermietung darstellt.
3. Übersteigen die Einkünfte den jährlichen Freibetrag?
Laut Steuergesetz müssen ab Jahreseinkünften von 24.500 Eure Gewerbesteuern gezahlt werden. Sollten Sie diese Marke also überschreiten, wird Ihre Vermietung als gewerblich eingestuft.
4. Vermieten Sie mehr als drei Unterkünfte?
Die Vermietung von vier oder mehr Wohnungen gilt laut dem Bundesfinanzhof normalerweise als gewerbliche Tätigkeit. Aber auch bei weniger Unterkünften kann sich eine Gewerblichkeit im Sinne einer „hotelmäßigen Organisation“ ergeben, zum Beispiel aus:
- dem Erbringen von Zusatzleistungen, wie etwa der Endreinigung der Unterkünfte,
- der vollständigen Möblierung der Ferienwohnung sowie ihrer Einbindung in einen Verbund mit anderen Ferienunterkünften,
- der regelmäßigen kurzfristigen Vermietung, die durch eine Organisation verwaltet wird. Ebenso gilt auch eine ständig besetzte Rezeption als Gewerblichkeitsmerkmal.
Gewerbe anmelden - aber wie?
Falls die Vermietung Ihres Objekts sich als gewerbliche Tätigkeit erweist, melden Sie Ihre Ferienunterkunft nach Einholung aller Informationen beim Gewerbeamt an. Hierfür müssen Sie neben Ihrem Personalausweis auch die entsprechenden Genehmigungen und gegebenenfalls einen Handelsregister-Auszug vorlegen sowie ein separates Formular ausfüllen. Die Bearbeitungsgebühr für die Anmeldung eines Gewerbes kann zwischen 15 und 65€ betragen. Das Gewerbeamt leitet die Daten nach der Anmeldung auch an das Finanzamt weiter.
Steuerliche Aspekte einer Ferienhaus-Vermietung
Die Einnahmen aus der Vermietung von Ferienunterkünften müssen in Deutschland grundsätzlich versteuert werden. Dies gilt selbst dann, wenn die Immobilie nur für einen geringen Zeitraum an Bekannte vermietet wird.
Umsatzsteuer
Sowohl private als auch gewerbliche Vermieter müssen also Umsatzsteuer zahlen, wobei private Vermieter unter bestimmten Umständen von Steuervorteilen oder Freibeträgen profitieren können.
Gewerbe- und Einkommenssteuer
Gewerbliche Vermieter müssen unter Umständen neben der Umsatzsteuer auch Gewerbe- und Einkommenssteuer zahlen. Allerdings bringt die gewerbliche Vermietung auch steuerliche Vorteile mit sich. Heiz- und Stromkosten sowie Kosten für Reparaturen können genauso von der Steuer abgesetzt werden wie Anschaffungs- und Finanzierungskosten.
Kleinunternehmerregelung
Gegebenenfalls fällt die Vermietung der Ferienunterkunft unter die Kleinunternehmerregelung – in diesem Fall muss keine Umsatzsteuer gezahlt werden. Damit das Finanzamt einen Vermieter als Kleinunternehmer einstuft, müssen die beiden folgenden Kriterien erfüllt sein:
- Der Brutto-Umsatz, der im vergangenen Kalenderjahr durch die Vermietung der Unterkunft erzielt wurde, lag unter 22.000 Euro.
- Im aktuellen Kalenderjahr wird dieser Brutto-Umsatz voraussichtlich unter 50.000 Euro liegen.
Zweitwohnsitzsteuer
Regional bedingt kann für Vermieter, die ihre Unterkunft auch selbst nutzen, neben der Umsatzsteuer auch eine Zweitwohnungsteuer anfallen. Für den Zeitraum, in dem die Immobilie an Gäste vermietet wird, kann sie allerdings von der Steuer über die Werbungskosten abgesetzt werden.
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Angabe in der Steuererklärung
► Private Vermieter müssen die entsprechenden Einnahmen in der Steuererklärung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angeben.
► Gewerbliche Vermieter hingegen geben die Einnahmen als Einkünfte aus einem gewerblichen Geschäftsbetrieb an.
Anmeldung beim Finanzamt
► Wenn Sie Ihre Ferienwohnung beim Gewerbeamt registriert haben, wird nach Überprüfung und Genehmigung ein Gewerbeschein ausgestellt. Die erhaltenen Informationen werden dem Finanzamt übermittelt, da Sie in Ihrer jährlichen Steuererklärung die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angeben und versteuern müssen.
► Falls Sie jedoch kein Gewerbe angemeldet haben, ist es erforderlich, dass Sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus direkt beim Finanzamt anmelden. Dies geschieht, indem Sie in Ihrer jährlichen Steuererklärung die entsprechende Anlage V (= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) hinzufügen.
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